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来源:叁里河 作者:叁里河 责编:杨帆


本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:江大桥

"如果没有包租客的存在,深圳的写字楼出租市场至少会滞后十年。"

2016年,曾有一篇类似自问自答的文章发表在网上,说这句话的是一名从事写字楼包租行业近十年的“王先生”。文中随后对包租行业进行了解释:“其实这个‘差价’除了包含了装修成本外,还蕴藏了企业选址方案设计、后期管理、商圈建设与维护等一系列隐形价值,是超性价比的正规市场行为。"

“王先生”大概是深圳数量庞大包租客中的一员,之前赚没赚到钱不知道,但2019年生意肯定不好做。

最近接连的退租和降租,让深圳写字楼市场分外紧张。

福田中心区是深圳写字楼最密集的区域之一,去年年底位于此地的平安金融中心就被曝光一次性退租10层楼,虽然3万方对118层的平安金融中心来说占比并不算高,且就平安事后的回应看,已有近一半面积被消化,剩下一半也有不少人有租赁意向。

但是,按照平安自己的说法,10层楼的业主出现违约是在去年,到2018年6月平安已经主动将其清退。大半年过去,地段最好的平安大厦也仅消化了一半,大致也能反映出深圳的写字楼租赁市场确实不理想。

同时也有不少报道中提到,平安金融退租的10层物业,此前由包租公司作为二房东拿下,但因整体环境不佳,出租率下降,包租公司资金链紧张,甚至可能是断裂,于是选择退租。

但如今搜索平安金融中心,依然可以看到,从大面积被分隔成小面积的办公室出租。


包租俗称二房东,这种写字楼租赁形式在深圳并不难找,毕竟仅比较租金收益,写字楼比住宅要来的好。

按照2017年深圳中原研究中心的数据,2017上半年深圳二手写字楼平均租金为248元/平,二手写字楼均价为43101元/平,深圳二手写字楼的租金回报率约为6.9%,年回报率=(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。而按照同比71.5元/平/月的租金,及约5.4万元/平的房价,住宅的租金回报率仅有1.5%左右。

这也就不奇怪人民网在2016年,用《全国“热钱”流向深圳写字楼,深圳市场“量增价跌”》作为文章标题了。

但动辄千万甚至上亿的写字楼,不是中小投资人买得起的。这也让包租这样的二房东有了做生意的机会,和“买”这样真金白银的行为相比,“租”有太多的套路可以玩

就论坛及微博用户提供的信息显示,包租在深圳十分常见,二房东最常用的两个套路,就是“低使用率”和“高杠杆”。

“低使用率”又称偷面积,即实际使用面积非常低。按照微博博主蟹老板的亲身经历,2015年他在时候南山某科技园的65%使用率,125元每月每平米(含物业),每年5%的增幅。2年后,租金涨到了138元。随后业主把蟹老板所在的这一层都租给了突然杀出来的包租客。包租客自然是要分隔之后再包出去,不过按统一价50%的使用率,135元租给蟹老板。虽然表面上单价低了,但是实质上总价高了27%。

据说,这在深圳是一个潜规则,即合同面积不需要对应房产证的实际建筑面积。按照重点照明大厦二房东项目的合同显示,二房东的成本是32万,实收51万,除去简易的装修和材料费,月利润59%。

另一个套路则是“高杠杆”,这和之前爆仓长租公寓类似,都是二房东通过租赁合约找银行贷款,先收回租金,再让租客签订贷款协议,以月租形式按月还贷。

“这特么简直了。深圳的写字楼租金比广州高出一倍有余,靠的就是这种把资金杠杆玩到极致的玩法。”雪球有人评论道。

大环境好的时候,当然都是可行的,只要有人接得住。

根据戴德梁行研究部2016年的统计显示,除去总部自用,金融类企业是甲级写字楼市场最活跃的群体,以租赁面积计算,占新增需求的37.2%,位居第一。以企业数量来算,占比为31.9%,同样保持第一。截至2016年,深圳全市的金融中心中,福田区共有持牌金融总部机构150家,占全市的67%;前海的注册企业在2016年达到了124560家,其中金融类企业占比超过40%。

“不客气地说,2017年~2018年增加的二手楼盘租赁主要来源于互联网金融、小额贷、线上传销和区块链。”深圳某知名互联网公司会展供应商的工作人人员说,“按照常理,南山区的高档写字楼是够用的,但在2017年依然接连涨价。”据他所知,南山区中洲去年3月220元/平/月~400元/平/月,而今年1月份,出现了租金跳水,甚至出现130元/平/月这样的价格。

除了现金贷、P2P和区块链这样的“暴利”行业,很难再找到足够高利润的行业可以支付如此高的房租。而且,深圳地区似乎特别钟爱大平层,动辄单层面积都在2000方甚至3000方。比如平安金融中心,10层3万方,平摊下来每层也有3000平方米,这对中小企业来说可不是怎么友好。这也给了包租方机会,毕竟物业公司需要稳定的现金流来偿还贷款。

另一个可怕的现实,他说福田CBD的空置率至少在30%。不是说具体这几年,而是一直以来,这些高档写字楼就没有满租过。按照第一太平戴维斯数据,2018年共有7处甲级写字楼入市,为市场带来约62万平方米新增供应,将全市甲级写字楼存量推高至845万平方米。

按照高力国际2018年的一份报告,未来三年,深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过600万平方米,加起来,深圳光甲级写字楼存量就接近1500万平方米。

而北京的存量也没有这么多。戴德梁行2018年第三季度数据,北京全市甲级写字楼总存量大概在1050万平方米,且相较深圳10%~20%不等的空置率,北京核心商圈空置率则仅为3.4%,全市空置率也才7.9%。

事实上,北京的面积大概是深圳的8.5倍,北京大约1.68万平方公理,而深圳约0.2万平方公里。再看个地铁数量,深圳共计8条地铁,北京20条。算长度,北京地铁大概是深圳地铁的2倍。


戴德梁行2017年报告,存量主要集中区

深圳不仅面积不大,而且产业园区和写字楼还特别集中。这就造成了一个问题:

从福田CBD到南山,开车的时间不到20分钟,而预计地铁11号线通了之后大概在15分钟内。这和北京动不动就要1小时地铁、打车城市内部通行时间相比,企业肯定是哪里便宜租哪里。


“国外成熟的CBD,大都经历了三四十年的历史,才变成今天鳞次栉比的样子。”2002年北京中外CBD发展论坛中有专家说道。

2007年4月深圳市福田区行政服务大厅开始正式运行。同年11月平安竞得深圳福田中心区一商务地块,2016年一期才正式交付。如果从2007年开始算,这也才刚刚迈进第十二个年头。

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